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大家好，我是鸟叔，小鸟的鸟！
现在的广州楼市，是这么一个局面：
天河、海珠、荔湾、越秀中心四区，房价飙升；
白云、黄埔、番禺、南沙外围四区，横盘不动；
增城、花都、从化远郊三区，跌妈不认。
涨跌水平的天壤之别，造成了一个分化严重的楼市。
一个残忍的现实摆在眼前：
以后，广州的刚需，想要通过房产来实现区域和财富的升级跃迁，难度越来越大了。
他们中的相当一部分，将被困在外围远郊区，再也换不起房了。
NO.1｜壹
所谓刚需，大概率是90后（还有一少部分80后、00后）年轻人买的第一套房子，解决基本的住房问题。
在广州，刚需大致可以分为250万、500万以下两个层级。
250万以下的，买增城、花都。
500以下的，买黄埔的科学城、庙头，番禺的万博、市桥，或者白云的白云湖。
瞧不上非中心区域的那一拨人，则选择下注中心区的老破小。
这些人的共同目标是，希望定居广州，并且达到资产增值。
前些年，整体经济面向好，在中心区房价的带动下，广州外围、市郊区、市中心的老破小房价都向上飙升。
所以他们原先买房的思路是，200万左右买增城、花都，坐等升值，再换黄埔或番禺，再跳海珠或天河。
但这一切，都建立在两个核心前提上：
1、你买的房子，一定会升值。
而且升值幅度要能追平你想置换的区域，至少不能大幅落后。
2、你买的房子，要卖得出去。
有人愿意买你增城的房子，你才有钱买黄埔，黄埔那个卖给你房子的人，也才有钱买天河。
通过这个置换链条，大家一起实现人生的越级，生活越来越美好。
一旦这两个前提被打破，这些原本承载着刚需广州梦的房子，就会变成吞噬资产的深渊。
NO.2｜贰
现在，广州刚需面临的，正是上述两大前提被打破后，带来的残酷景象。
一些地方，太阳照常升起。
例如珠江新城，今年上半年卖了超300套二手房。
其中，13.9万/㎡均价的保利心语，卖成了珠江新城第一热盘，在今年年中，成交价更是突破14.5万/㎡。凯旋新世界，年初卖15万/㎡，年中直接卖到21万/㎡。
心动吗？可惜，这个价格对普通人，太不友好了。
再对比刚需买得起的另一些片区。
花都，上半年一手均价2.2万元/㎡，跌幅7%。增城，一手均价2万元/㎡，跌幅4%。
具体到楼盘上，根据合富研究院的数据，今年上半年，成交榜TOP10楼盘，全部在中心区和近郊区，一些热盘更是价格往上走。
而远郊区的一些楼盘，即使频繁降价打折，依然是无人问津。
没错。中心区和郊区的楼市分层，越来越严重了。
在上行周期，天河和增城都在涨，增城的涨幅可能差一些，但好歹是在涨。
到了下行周期，这些自身素质拉胯，只能靠蹭中心区红利的地方，往往就是最先下跌的那一拨。
北京的燕郊，近深圳的惠州，最惨的时候直接腰斩。广州的远郊区，也好不到哪里去。
这就带来一个非常致命的问题：
以前天河的房价是增城3倍，现在成了4倍5倍，未来差距还会继续拉大。
接下来，市中心的优质房产，还会更稀缺更有价值，越来越贵；
而增城这样过去天量供应的区域，去化周期已经超过两年，未来大概率会继续下跌。
看看昨天的土拍，连开发商都不忽悠自己了。
209亿土拍后，怎样买房才最安全？
天河燕塘一块地，7家开发商抢，直接干到摇号；增城唯一一块地，又流拍了。
弱者愈弱，强者恒强。但就是现实。
NO.3｜叁
买了外围和远郊房产的刚需们，现在突然发现，自己前两年买的房子，买在了山顶上。
我有个93年的粉丝，去年200万买了增城，一年时间已经亏了50万。
亲，买增城吗？半个月亏50万的那种
远郊新房价格体系崩溃，顺带也搞崩了二手房市场。
1、一手新盘没有底线的价格战，不仅把二手房价压得死死的；
凤岗的水木芳华、冯榕台都只卖1.8万/㎡，你一个楼龄七八年的破二手，凭什么卖2万/㎡？
67平做三房两卫？内卷吧，增城！
至于你是不是花2.2/㎡买的，亏了多少钱，跟我有什么关系？
2、也抢走了二手市场本就不多的接盘侠。
看下面这张图，今年上半年，虽然每个区的二手房成交量都在下降，但最惨的还是南沙、增城、黄埔这样的远郊区，分别下降了61.0%、54.4%、55.3%。
这意味着，这三个区超过一半的房子在失去保值性的同时，也彻底丧失了流动性。
求你，别问了！我也不知道广州楼市啥时候放松
当你的房子，割肉降价都卖不掉的时候，还谈何置换？
NO.4｜肆
当过去通过房产置换实现越级的路径被彻底打破，刚需们该怎么办？
房产涨跌的关键，在于价值。
什么是价值？
品质、通勤、学位、配套和投资预期，是最重要的五个维度。
具备这些价值的区域，要么是有配套、有资源的旧核心区，要么有产业、面貌新的新城。
旧核心区已经很难了，普通刚需拼命加杠杆，冒死上车珠江新城，风险和压力都难以承受。
刚需还能够得上的另一个机会，是产业新区。
中原的数据说，今年上半年的广州一手房市场，
涨的最狠的，是海珠区，涨幅达到了33%。
其次是黄埔，涨幅是22%。
第三是番禺，涨幅为16%。
发现了吗？
这三个区，都是广州大力扶持、城市界面崭新的产业新区。
海珠有琶洲，番禺有万博，黄埔有科学城。
这些产业相应配套的片区，正是布局的核心。
产业起来了，交通、居住、配套是不是也要跟上？
而在逐渐完善之前，当地房价也处于合理区间。未来发展落地之后，上涨也更加有动力。
例如，
海珠广纸新城，去年新房均价突破7字头，涨幅近30%。
天河智慧城，均价5字头，涨幅接近11%。
黄埔科学城，均价4字头，也涨了近11%。
如果不想一套房住一生，你需要做两件事：
1、想办法提高你的预算，200万以下的房子，不能说全是坑，但未来涨不动、换不动的概率，要远大于那些更贵的房子。
2、买不起中心区也别委曲求全买鸟不拉屎的远郊区，跳起来够一够，尽量靠近中心、有产业的地方。
当然，具体楼盘还需甄别。
对于这些片区，鸟叔已经发过不少分析文章，可以往前翻一翻。
